Όποιος θέλει να διαθέτει περισσότερα από δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να κάνει έναρξη επαγγέλματος, να ανοίξει δηλαδή… βιβλία, όπως λέμε στην λογιστική γλώσσα.
Αυτό σημαίνει υπαγωγή στον ΦΠΑ, αλλαγή στον τρόπο φορολόγησης, υπαγωγή στο τέλος επιτηδεύματος (σ.σ για όσο ακόμη θα παραμένει αυτό σε ισχύ) αλλά και σε όλες τις άλλες υποχρεώσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία για τους επαγγελματίες. Είναι όμως αυτή η αλλαγή, “ποινή” για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ή όχι;
Το ύψος του εισοδήματος είναι αυτό που καθορίζει το αν θα είναι συμφέρον ή όχι το νέο περιβάλλον.
Προφανώς, η πρόθεση του υπουργείου Οικονομικών είναι να σφίξει τα λουριά και να κλείσει τα παράθυρα απόκρυψης εισοδημάτων, ειδικά τώρα που η βραχυχρόνια μίσθωση ανεβαίνει αποφέροντας έσοδα άνω των 700 εκατ. ευρώ στους δικαιούχους σε ετήσια βάση.
Μέσα στο αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα, θα έχει ψηφιστεί το νέο νομοθετικό πλαίσιο και οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να λάβουν τις αποφάσεις τους. Οι εναλλακτικές για όσους έχουν δύο ή περισσότερα ακίνητα προς διάθεση είναι ουσιαστικά τρεις:
1. Να κρατήσουν τα δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση εξαντλώντας το όριο που θα προβλέπει ο νόμος και να διαθέσουν τα υπόλοιπα για μακροχρόνια μίσθωση. Έτσι, θα εξακολουθήσουν να φορολογούνται με την κλίμακα των φυσικών προσώπων για το σύνολο του εισοδήματος.
2. Να ξεκινήσουν επαγγελματική δραστηριότητα και να διαθέσουν όσα ακίνητα επιθυμούν για βραχυχρόνια μίσθωση.
3. Να εξετάσουν το ενδεχόμενο μεταβίβασης ακινήτων σε άλλα συγγενικά πρόσωπα καθώς το όριο των δύο ακινήτων, εκτός συνταρακτικού απροόπτου θα ισχύει ανά ιδιοκτήτη και όχι ανά νοικοκυριό. Προφανώς, αυτή η λύση συνεπάγεται σημαντικά μεταβιβαστικά έξοδα και γι’ αυτό θα πρέπει να διερευνάται σε συνδυασμό και με άλλες παραμέτρους (διανομή οικογενειακής περιουσίας, ύψος ΕΝΦΙΑ κλπ).
Το πραγματικό δίλημμα θα είναι “ενοικίαση ως φυσικό πρόσωπο ή ως επαγγελματίας;. Η έναρξη επαγγέλματος, θα επιφέρει τις ακόλουθες αλλαγές.
1. Το εισόδημα θα υπόκειται σε ΦΠΑ. Προς το παρόν, οι ενοικιάσεις υπάγονται στον συντελεστή 6%,
2. Θα τηρούνται βιβλία εσόδων εξόδων και μάλιστα ηλεκτρονικά με όλες τις προϋποθέσεις που ισχύουν για οποιαδήποτε επαγγελματική δραστηριότητα.
3. Η φορολόγηση δεν θα γίνεται με τον συντελεστή των φυσικών προσώπων (15% για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ, 35% για εισόδημα έως 35.000 ευρώ και 45% από αυτό το ύψος και πάνω) αλλά με την κλίμακα της επιχείρησης (π.χ 22% αν είναι ΟΕ κλπ).
4. Οι επαγγελματικές δαπάνες για τη διαχείριση του ακινήτου θα εκπίπτουν σε αντίθεση με την ενοικίαση στο όνομα του φυσικού προσώπου όπου προβλέπεται μόνο μια μείωση 5% οριζόντια, επί του ύψους του εισοδήματος.
5. Το τέλος διαμονής θα επιβάλλεται ούτως ή άλλως. Θεσπίζεται από τώρα και θα είναι 1,5 ευρώ ανά διανυκτέρευση.
Ας πάρουμε ένα παράδειγμα που ο ιδιοκτήτης έχει εισόδημα 12.000 ευρώ από βραχυχρόνιες μισθώσεις και έξοδα 2000 ευρώ τον χρόνο.
Αν η φορολόγηση γίνει στο όνομα του φυσικού προσώπου, το φορολογητέο εισόδημα θα είναι 11.400 ευρώ και ο φόρος θα είναι 1710 ευρώ. Αν πάλι το εισόδημα εισπραχθεί από μια εταιρεία (π.χ μια ΟΕ), τότε ο φόρος θα είναι 1540 ευρώ καθώς το φορολογητέο εισόδημα θα είναι 10.000 ευρώ. Εννοείται ότι στην εξίσωση θα πρέπει να ληφθεί υπόψη και το γεγονός ότι η επαγγελματική δραστηριότητα έχει μεγαλύτερο κόστος διαχείρισης (π.χ λογιστική αμοιβή κλπ).
