Είναι χαρακτηριστικό πως οι τιμές στην ελληνική αγορά κατοικιών τρέχουν με ταχύτερο ρυθμό συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη, καλύπτοντας το χαμένο έδαφος μετά μια παρατεταμένη περίοδο οικονομικής κρίσης. Η αύξηση των οικιστικών επενδύσεων, η ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού, αλλά και η συσσώρευση αποταμιευτικών πόρων κατά τη διάρκεια της πανδημίας, είναι μερικοί από τους παράγοντες που διαφοροποιούν, όπως λένε γνώστες του real estate την εγχώρια αγορά οικιστικών ακινήτων έναντι αντίστοιχων άλλων ευρωπαϊκών χωρών, όπου, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, καταγράφεται είτε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών, είτε ακόμη και μείωσή τους.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2023 στη Θεσσαλονίκη σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 άγγιξε το 15,4%. Για το σύνολο του 2022, η αύξηση των τιμών στη Θεσσαλονίκη έναντι του 2021 ήταν στο 12,6%. Με γοργούς ρυθμούς οι τιμές των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη, φτάνουν στα αντίστοιχα επίπεδα πριν τη δεκαετή κρίση με τους επενδυτές, Έλληνες και ξένους, να αναζητούν ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων, οι οποίες σταδιακά έχουν εξαφανιστεί.
Όπως λένε γνώστες της αγοράς ακινητων οι λόγοι που συμπαρασύρουν τις τιμές προς τα πάνω, είναι οι εξής:
Κόστος κατασκευής
Η ακρίβεια των υλικών και η ενέργεια, έχει κάνει ακόμα ακριβότερη την κατασκευή, κατά συνέπεια το τελικό κόστος ενός ακινήτου. Η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και το 50%-60%. Παράλληλα, από το 2018 έως και σήμερα, έχουν αυξηθεί αισθητά τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων, όσο και τα ζητούμενο ποσοστό αντιπαροχής.
Στεγαστικά δάνεια
Οι τράπεζες, έστω και με φειδώ και σκεπτικισμό «άνοιξαν» τη στρόφιγγα των στεγαστικών δανείων. Μπορεί το ύψος των εκταμιεύσεων να απέχει σημαντικά από τα χρόνια προ των μνημονίων, ωστόσο από το 2019 και μετά καταγράφεται μια αυξητική τάση χρόνο με το χρόνο.
Αξίζει να σημειωθεί πως από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια καταγράφηκαν το 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900εκατ. ευρώ και το 2022 άγγιξαν τα 1,2 δις ευρώ. Για το 2023 η εκτίμηση ήταν περί τα 1,3-1,5 δις ευρώ – συμπεριλαμβάνονται οι αιτήσεις του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ». Παράλληλα θα πρέπει να σημειωθεί πως κατά την περίοδο της πανδημίας καταγράφηκε μια σημαντική αποταμιευτική τάση, με αποτέλεσμα οι εν λόγω οικονομίες να ριχτούν στην αγορά κατοικίας.
Επιτόκια
Με τον πληθωρισμό σε υψηλά επίπεδα, οι κεντρικές τράπεζες δεν αποκλείεται να καθυστερήσουν τις μειώσεις επιτοκίων. Η ΕΚΤ αναμένεται να σύρει πρώτη το χορό των μειώσεων εντός της άνοιξης ενώ η FED έχει ήδη ανακοινώσει ότι θα προχωρήσει μέσα στην άνοιξη σε μειώσεις τον δικών της επιτοκίων, τα οποία όμως είναι υψηλότερα κατά περισσότερο από 1% σε σχέση με τα ευρωπαϊκά. Η ενδεχόμενη διατήρηση υψηλών επιτοκίων επηρεάζει την κτηματαγορά τόσο λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων.
Υψηλή ζήτηση – μικρή διαθεσιμότητα
Μέσα στην κρίση των μνημονίων, ο όρος νεόδμητο μπήκε στο χρονοντούλαπο, λόγω της ανυπαρξίας κατασκευής νέων κατοικιών σχεδόν για μια δεκαετία. Αυτή η χαμένη δεκαετία, δημιούργησε σημαντικό έλλειμα ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, με αποτέλεσμα το όποιο ενδιαφέρον να στρέφεται σε μεταχειρισμένα με αποτέλεσμα να περιορίζεται και το όποιο απόθεμα αυτών.
Επενδυτικό ενδιαφέρον
Η Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια έχει μπει για τα καλά στα σχέδια πολλών επενδυτικών σχημάτων, καθώς θεωρείται μια ζωντανή πόλη, με σημαντικές προοπτικές. Το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει για την περιοχή αμείωτο. Στο πλαίσιο αυτό πολλά οικιστικά projects ξεκίνησαν ενώ και η αγορά Airbnb αποτελεί έναν από τους δυναμικούς κλάδους που ενίσχυσαν τις τιμές των ακινήτων.
